Notre Plan isolation « 3 zéros »

• Il est sans frais car il combine (a) un remboursement inférieur à l’économie d’énergie sur une longue durée et (b) un prêt à taux zéro (pas d’intérêt).
• Le forfait est non-seulement sans frais supplémentaires par rapport à la situation actuelle de la personne, il génère au contraire des économies poches pour le bénéficiaire ! Il reçoit donc un boost de pouvoir d’achat. Ce cadeau est prévu pour inciter les gens à isoler leur logement.
• Attention, l’isolation n’est pas pour autant offerte gratuitement et le bénéficiaire devra rembourser le capital prêté. L’investisseur prend d’ailleurs une garantie sur le logement (de second rang si la maison est déjà hypothéquée) au cas où la personne ne respecte pas ses remboursements (voir question : « Que se passe-t-il si quelqu’un ne sait plus suivre avec les remboursements ? »).
• Le remboursement se fait néanmoins tout seul, grâce aux économies sur factures d’énergies générées par l’isolation. Cela est possible car il est étalé sur une très longue période, supérieure au temps nécessaire pour que l’investissement se rembourse tout seul.
• Complémentairement, le prêt est octroyé à taux-zéro (pas d’intérêt payé sur le capital prêté sur toute la période). Il ne faut rembourser que le capital. Dans un prêt normal à la banque, le client rembourse le capital plus les intérêts sur le capital. Pour un prêt équivalent de 50.000€ avec un crédit hypothécaire d’une banque commerciale aux taux de 3,89% (mars 2023[1]) sur 39 ans, la personne devrait payer un total de 47.236€ d’intérêts en plus des 50.000€ de capital ; soit presque le double.
• Si l’isolation n’est pas sans cout, le mécanisme financier est bien sans frais. C’est même un très beau cadeau !

[1] Source : Baromètre des taux Immotheker : https://www.immothekerfinotheker.be/fr/barometre-des-taux/

En plus du gain financier direct, les bénéficiaires gagnent en confort thermique dans leur maison et sont mieux protégés d’éventuelles hausses des prix des combustibles de chauffage. Les propriétaires ont aussi le potentiel de faire une plus-value immobilière sur le montant des travaux en fonction de l’évolution du marché immobilier.

L’économie d’énergie est calculée sur base de l’audit énergétique (pourcentage). Un montant forfaitaire d’économie est alors calculé en appliquant ce pourcentage sur la facture payée par les occupants sur la dernière année. 50% de cette économie sert à rembourser l’investissement, 50% va directement dans la poche de l’habitant. Ce montant de remboursement est indexé sur base de l’indice santé afin de protéger les occupants des fluctuations plus importantes des couts de l’énergie. En résumé, le remboursement est calibré de sorte qu’une personne continue à payer en charges un pourcentage constant de son salaire.

• Le mécanisme réduit l’exposition au risque de hausse des prix des combustibles de chauffage supérieure à l’inflation. Après isolation, lorsque la maison a atteint un PEB A, la facture résiduelle pour le chauffage est très petite et les fluctuations du prix de l’énergie deviendront marginales pour habitants. Si une facture de 60€ d’une maison PEB-A triple, c’est très différent de si une facture de 1000€ triple. Cette hausse du reste de la facture sera d’ailleurs partiellement couverte par l’indexation automatique des salaires propre à la Belgique.
• Il est à noter qu’on parle ici de combustibles comme le gaz, le mazout, les pellets et autres énergies utilisées pour le chauffage. L’isolation d’une maison ne réduit pas la consommation électrique (hors chauffage) d’une maison et de ses habitants. Elle peut même l’augment avec la VMC. Ce mécanisme ne protège donc pas nécessairement des fluctuations des prix de l’électricité.
• Au niveau macro-économique, les fluctuations des prix de l’énergie impactent l’inflation générale et peuvent donc indirectement impacter l’indexation du remboursement. Cet impact sera toutefois aussi répercuté sur les salaires aussi indexés. La part de dépenses allouées au chauffage reste donc la même.
• Par ailleurs, au niveau de l’ensemble de la population, la plus basse dépendance aux énergies fossiles réduira le poids et le cout des énergies de chauffage dans l’indice des prix à la consommation. L’inflation sera donc moindre.

• Les propriétaires-bailleurs pourront également accéder au forfait « 3-Zéros » et en faire bénéficier les locataires.
• Concrètement, le bailleur fera réaliser les travaux d’isolation du logement loué via le « 3-Zéros ». Les locataires bénéficieront de factures énergétiques réduites (50% de l’économie d’énergie) et le remboursement des travaux sera prélevé sur le reste de leur facture (autres 50% d’économie d’énergie).
• Le propriétaire bénéficiera d’un bien rénové et bien entretenu, avec une plus grande valeur sur le marché immobilier.
• Le propriétaire n’aura pas de raison d’augmenter le loyer car il n’aura pas dû mettre d’argent sur la table.
• La mesure se veut être un soutien par l’état aux occupants d’immeubles et pas un soutien aux multipropriétaires-bailleurs.
• Pour éviter que des propriétaires ne cherchent à augmenter le loyer pour capturer une partie de l’économie d’énergie par effet d’aubaine, le propriétaire continuera à ne pouvoir indexer que le loyer initial selon l’indice santé. En cas de changement de locataires, les propriétaires-bailleurs qui bénéficient du forfait « 3-Zéros » devront maintenir la même base d’index ou respecter la « grille des loyers » en vigueur dans leur région.
• A l’heure où les régions introduisent des limitations sur l’indexation des loyers pour les logements qui ont une mauvaise performance énergétique, le forfait isolation « 3-zéros » et l’amélioration de la PEB qui en découle permettra cette indexation au bénéfice du propriétaire. Il n’y aurait ou sinon pas eu droit.
• Comme le propriétaire ne doit pas mettre d’argent sur la table, contrairement aux autres mesures, il n’y a pas d’impact sur les loyers et l’accessibilité du logement !

• Le modèle est calibré sur la capacité de paiement actuelle des bénéficiaires. Si une personne sait payer sa facture actuellement, il saura certainement en payer 50 % après isolation.
• Vu les 50% d’économie d’énergie restants qui vont dans la poche du bénéficiaire, c’est une politique à précarité énergétique largement améliorée par rapport à aujourd’hui.
• Les gens qui bénéficient du tarif social garderont un bénéfice au moins équivalent (ils paieront max ce qu’ils paient actuellement et l’Etat compensera l’éventuelle différence).
• Il est envisageable de moduler les 50% en fonction du niveau de précarité énergétique des gens.

• Si entretemps, le propriétaire connaît une meilleure situation financière (promotion ; augmentation de salaire ; héritage d’un parent…), il pourra rembourser une partie ou la totalité du capital de manière à réduire le montant à rembourser, voire à ne plus rien rembourser, et donc à mieux profiter des économies d’énergie. Il n’aura toutefois financièrement pas intérêt à le faire et y gagnerait plus à rester endetté à du 0% et à mettre son argent sur un compte d’épargne (ou autre) avec un retour de >0%.
• Si le propriétaire vend son bien, quelques années plus tard, il pourra solder le capital à rembourser en utilisant une partie du prix de vente. Sachant que des travaux d’isolation permettent en général de tirer vers le haut la valeur vénale d’un bien immobilier, le propriétaire pourrait alors faire une belle plus-value (y compris sur la valeur des travaux) une fois le bien vendu.
• Alternativement, l’acheteur pourra reprendre le contrat d’isolation « 3-zéros » à son nom et continuer à rembourser sur base des économies d’énergie.
• Si le propriétaire décède, le montant encore à rembourser au moment du décès sera considéré comme un « passif » de la succession et est déduit de la valeur de la maison dans le calcul des droits de succession à payer. Les héritiers pourront ensuite décider d’occuper ou mettre en location le bien et continuer à rembourser le capital jusqu’à la 39^ème année ou bien de le vendre (voir supra).

• Une personne en précarité énergétique, qui ne sait pas payer ses factures, peut faire appel au fonds mazout pour un soutien temporaire. Ça continuera à être le cas à l’avenir si ce n’est que l’argent du fond mazout viendra combler un trou dans le remboursement de l’isolation plutôt qu’une consommation de combustible. Ce sera donc de l’argent public qui restera en Belgique au lieu d’aller dans les pays producteurs de ces combustibles.
• Si l’incapacité de rembourser est plus que temporaire, une renégociation du taux de remboursement est envisageable.
• En dernier recours, le tiers-investisseur peut faire valoir sa garantie sur le logement qui serait alors vendu pour rembourser le solde.

• Les primes (à Bruxelles et en Wallonie) ne couvrent qu’une partie des frais. Même avec des primes élevées, beaucoup de citoyens n’ont pas les moyens de financer sur fonds propres le reste des coûts liés à un projet de rénovation. On a beau augmenter le montant des primes, il y a un problème fondamental au niveau du mécanisme même ! Avec l’isolation « 3-zéros », les propriétaires ne doivent pas avancer d’argent de leur poche. Ils ne devront pas non-plus avancer tout l’argent des travaux pour ne récupérer les primes qu’une ou deux années plus tard après un dédale administratif. Notre système est administrativement plus simple. Ce nouveau système serait aussi neutre en termes d’accessibilité au logement contrairement aux primes actuelles qui demandent un investissement de la poche du propriétaire qu’il répercute ensuite dans le loyer.
• En Wallonie, en plus des primes, il y a aussi le RénoPack qui offre des prêts à taux zéro mais sur des périodes inférieures au temps nécessaire pour amortir de nombreux travaux d’isolation. Même avec des taux zéros, les mensualités de remboursement dépassent souvent les économies d’énergie générées (les occupants ne sont donc non seulement pas incités mais même financièrement impactés pendant des années !). Les personnes qui investissent subissent donc une diminution de leur pouvoir d’achat pendant plusieurs années avant de réellement profiter des bénéfices de leur investissement. C’est bien de prêter sur 5-10-15 ans mais les gens ont besoin de prêts à 25-30-35-40 ans pour une rénovation profonde !
• L’isolation « 3-zéros » n’a, elle, pas de limite dans le temps mais s’adapte en fonction du rythme d’auto-remboursement naturel des travaux.
• Ni les primes, ni le RénoPack ne résolvent le problème de la gestion des travaux, ce que l’isolation « 3-zéros » fait avec son Gestionnaire Isolation.
• AGORIA, la fédération de l’industrie technologique a réalisé en 2021 et 2022, avec l’aide de l’Université de Gand, une vaste étude qui démontre l’inefficacité du système actuel.
• Le forfait isolation « 3-zéros » remplacerait l’actuel système de primes et du RénoPack.
• L’isolation « 3-zéros » remplacerait deux mécanismes imparfaits et isolerait plus de maisons pour chaque euro de soutien de l’Etat.

Exemple concret avec des primes et le RénoPack wallon (à comparer avec l’exemple concret du forfait « 3-zéros », plus haut)

• Sans le forfait isolation « 3-zéros », le propriétaire wallon pourrait faire appel aux primes à la rénovation ainsi qu’au RénoPack proposés par la Région.
• Il pourrait p.ex. emprunter les 50.000€ à taux zéro sur une période de maximum 20 ans avec le RénoPack.
• Il paierait 2.500€ de remboursement par an.
• Après les travaux, il aura droit à p.ex. 20.000€ de primes complémentaires de la Région. Il ne les touche pas car le RénoPack les récupère comme remboursement anticipé.
• Le fonctionnement du RénoPack, qui est prêt à mensualité fixe mais à durée variable, prévoit qu’il continuerait à payer 2.500€ par an mais sur 12 ans plutôt que 20 ans.
• Alors qu’il ne fait qu’une économie de 1.642€ par an, la personne doit donc avancer de sa propre poche 858€ par an (71,5€ par mois) pendant 12 ans (la différence entre 1.642 et 2500€).
• Un propriétaire bruxellois serait dans une encore moins bonne situation car le montant des primes « Energie » y est moindre.
• Les mécanismes actuels, quel que soit leur niveau de soutien, ont cette limite d’impliquer nécessairement un appauvrissement temporaire du bénéficiaire alors que beaucoup n’ont pas cette marge. Ils n’entreprennent donc pas de travaux d’isolation.

• Le tiers-investisseur peut être étatique et/ou privé.
• Soit un investisseur avance l’argent à un taux subsidié par le gouvernement, soit une agence ou société détenue par l’Etat prête directement. Les deux systèmes peuvent même cohabiter.
• Les personnes qui investiraient (directement avec un taux subsidié par l’Etat ou indirectement en achetant des bonds d’Etat) seraient des investisseurs avec une perspective à long-terme (p.ex. fonds de pensions)

• Notre système fait un effet levier. Au lieu de payer les travaux, on paie la charge d’intérêt de ces travaux (pour offrir le taux à 0%) et on laisse les travaux se rembourser tout seul sur le temps qu’il faut. Le cout est limité car l’Etat bénéficie de taux avantageux sur le marché.
• Les primes Bruxelloises couvraient en 2019 en moyenne 23% des travaux et elles ont depuis été élargies. En Wallonie, on estime que les primes couvraient en 2019 en moyenne 25-29% des travaux et le gouvernement actuel a prévu de les majorer de 40%. Elles devraient donc atteindre 36-41% des travaux. Au cout budgétaire des primes pour le gouvernement wallon, il faut aussi ajouter le cout de l’actuel RénoPack.
• La charge d’intérêt pour l’Etat pour offrir un taux zéro à n’importe quel citoyen dans le cadre du forfait à « 3-zéros » serait, elle, d’une valeur présente de 39% de la valeur des travaux (taux d’intérêt de bonds d’Etat de 2,4% (moyenne depuis 2004), inflation à 2,3% (moyenne depuis 2004) et remboursement de 50% de l’économie d’énergie (indexé comme les salaires) sur ~39 ans). Le cout du scénario de base est donc similaire au cout du système de primes wallonne.
• Il faut toutefois comparer de mêmes choses ! Les primes discriminent en fonction des revenus. Elles peuvent aller en WL jusqu’à 70% des travaux pour un bas revenu (bientôt 90%) mais elles sont six fois moindres pour un plus haut revenu.
• L’estimation de cout du mécanisme « 3-zéros » se fait, elle, sur base d’un même soutien pour tous.
• On pourrait donc largement réduire le cout de la mesure si on faisait p.ex. varier le taux d’intérêt en fonction des revenus ou si on mettait d’autres conditions de patrimoine et de revenus.
• Au-delà du cout, la vraie question est celle de l’efficacité. Avec l’isolation « 3-zéros », tout le monde s’y retrouve et peut entamer des travaux sans à avoir à mettre ni même 1€ sur la table et il n’y a donc pas d’impact sur les loyers et l’accessibilité au logement. C’est donc de l’argent mieux dépensée.

• Pour atteindre nos objectifs climatiques, il faudra isoler 4.000.000 de logements belges d’ici 2050. Ça représente un triplement du rythme actuel de rénovation. A soutien public égal, il faudra donc augmenter les budgets dédiés. Cela vaut tant pour les mécanismes actuels de primes que pour le forfait « 3-zéros ».
• En général, une politique plus volontariste en termes d’isolation des logements amènerait son lot d’effets retours par le biais d’emplois dans le secteur de la construction et par un plus grand pouvoir d’achat des Belges dédiés à d’autres biens et services que l’énergie. D’autant plus que l’argent dépensée pour le gaz et le mazout quitte notre pays puisque nous n’en produisons pas. Nous produisons cependant des isolants biosourcés etc.
• Enfin, si toutes les maisons sont isolées, l’Etat fera d’importants économies sur de Tarif Social (énergie subsidiée pour les plus bas revenus) et le fonds Mazout.
• Plus spécifiquement, le forfait isolation « 3-zéros » sera la plus grande mesure de lutte contre le travail au noir ! Tout le monde aura intérêt à rentrer de vrais factures complètes pour bénéficier du taux zéro, contrairement à la situation actuelle. Des estimations sur le travail au noir dans la construction montrent qu’il pourrait représenter jusqu’à 30% du marché ; C’est une énorme manne financière qui pourrait compenser le soutien accru de l’état.

• Dès lors qu’il y aurait un actif en contrepartie de l’investissement public, la dette publique ne sera pas affectée. Le capital emprunté est neutre pour le niveau d’endettement de l’Etat. Cela pourrait être considéré comme des codes 8.
• La charge d’intérêt et le subside qui en est fait est en revanche une dépense nette et rentrerait dans le déficit.
• Le cout par maison rénovée en profondeur est du même ordre que les primes à la rénovation actuelles. Ce ne sera donc pas plus cher que le système actuel (voir question sur le cout pour l’Etat)

• Les gestionnaires isolations pourraient être les actuels auditeurs énergétiques, des entrepreneurs qualifiés, des architectes ou des entreprises regroupant ces compétences. Ils seraient agréés par l’Etat pour assurer les compétences requises.
• Il y a 15.000 architectes inscrits à l’ordre des architectes en Belgique. Cela représente 1,3 architectes par 1000 habitants contre 0,5 en France. C’est un atout, une richesse. Malheureusement, beaucoup ont aujourd’hui des carnets de commande incomplets et certains réfléchissent à une reconversion, car il y a une demande insuffisante. Leurs compétences sont toutefois utiles et seraient mobilisées dans le cadre de l’isolation « 3-zéros »

• Le cout du gestionnaire est couvert par l’emprunt que les bénéficiaires finiront par le rembourser. Les bénéficiaires auront donc intérêt à choisir un gestionnaire de projet concurrentiel.
• Le choix des modalités de rémunération du gestionnaire peut varier. Le gestionnaire pourrait s’arranger avec les propriétaires sur la manière de se rémunérer (forfait, à l’heure, % des travaux comme pour un architecte, rémunération au succès…). Il est important que le gestionnaire de projet calcule de manière la plus fiable que possible l’économie sur facture générée par l’isolation. Le mode de rémunération devrait idéalement l’inciter à le faire. Il pourrait donc y avoir des « Contrats de performance d’énergie».
• Les données relatives à la réalisation des prédictions des gestionnaires de projets peuvent être rendues publiques afin d’en faire un marché transparent, de pousser vers la sortie ceux qui ne sont pas aptes et pousser en avant les sociétés qui feraient bien leur job.

• Ce système est le plus proche du zéro tracas auquel on peut aspirer. Le Gestionnaire Isolation s’occupe de l’ensemble du projet ; de son financement jusqu’à la livraison des travaux !
• Il faudra évidemment toujours que les gens prennent des décisions (couleur et matière des châssis, combien de vantaux, quelle finition au-dessus de l’isolation etc.).
• Il est dans l’intérêt du bénéficiaire de choisir un bon Gestionnaire Isolation et de faire attention à ce que le cout des travaux n’explose pas. En cela, l’intérêt de l’Etat et des individus sont alignés.

• La Performance Energétique des Bâtiments est un bon outil mais il doit encore évoluer en parallèle.
• Il doit être uniformisé entre régions, il doit mieux prendre en compte différentes variables (p.ex. utilisation des factures et consommations réelles, apports solaires, variations locales dans la météo, qualité de pose d’isolants) et il doit être systématiquement utilisé de manière très rigoureuse (mesures, encodage, vérifications). L’Etat doit investir dans le développement de cet outil et la génération et mise à disposition de données complémentaires (p.ex. thermographies aériennes, cartographie des masques solaires) pour améliorer son résultat et limiter les efforts nécessaires pour ce faire.
• Vu l’importance de bien calculer l’économie réelle d’énergie, une thermographie ainsi que le placement de thermomètres enregistreurs aux endroits clés de la maison serviraient à vérifier le calcul théorique de l’outil PEB. La comparaison des chiffres avant et après l’isolation permettront de vérifier l’économie réelle à niveau de confort constat[1].
• Croisés avec les chiffres réels d’économie d’énergie après isolation, ces données permettront de toujours mieux calibrer l’outil PEB pour que la théorie se rapproche de plus en plus de la pratique.
• Par ailleurs, la PEB et l’Audit Energétique doivent aussi intégrer l’empreinte environnementale globale du bâtiment (empreinte des matériaux utilisés sur l’ensemble de leur cycle de vie et pas uniquement l’empreinte énergétique du bâtiment lorsqu’il est occupé).

[1] Il est important d’éviter l’effet rebond, où les gens mettent le thermostat sur une température plus élevée ou chauffent plus de pièces qu’avant l’isolation puisque ça leur coute moins cher pour parvenir à ce niveau de confort plus élevé. Dans ce cas, la facture des gens diminuerait moins que prévu et ils pourraient se plaindre d’un mauvais travail du Gestionnaire Isolation alors que c’est leur comportement qui est fautif. Objectiver le niveau de confort est donc utile.

• Seuls les travaux énergétiques (isolation, équipement de chauffage, …) ou découlant nécessairement de travaux énergétiques seraient couverts (p.ex. replafonner et peindre si isolation des murs par l’intérieur). Les travaux de salubrité seraient aussi couverts. Les taxes applicables (TVA) seraient aussi couvertes.
• Ne sont pas couverts les travaux de confort (refaire des finitions intérieures si isolation extérieure, refaire les parquets, remplacer la cage d’escalier, ouvrir de nouvelles baies, cloisonner, agrandir le bâtiment, aménager une salle de bain ou un second WC…).
• Ne valent la peine que les travaux qui s’auto-remboursement plus rapidement que leur durée de remplacement (p.ex. 100 ans pour une toiture isolée en ardoises naturelles, 40 ans pour un bardage bois, 40 ans pour des châssis, 20 ans pour une chaudière…) et qui amènent une économie d’énergie sur la période qui soit largement supérieure à l’énergie grise de la construction.

• Il est en effet possible que des postes non énergétiques soient passés comme des postes énergétiques. Le Gestionnaire Isolation sera responsabilisé et sanctionné dans ce cas. Des contrôles ponctuels devront avoir lieu pour dissuader ce genre de comportements. Des outils d’intelligence artificielle pourront servir à comparer les factures et les couts normaux.
• En revanche, il y aura une grande réduction dans le travail au noir car tout le monde aura intérêt à demander des factures pour bénéficier du taux zéro ! Au total, ça pourrait donc même réduire la fraude.
• Pour ce qui est des effets d’aubaine, il est envisageable de limiter l’accès au prêt pour les personnes avec un gros patrimoine/revenus. Cela réduira le cout pour l’Etat. Il faudra s’assurer néanmoins de continuer à inciter à l’isolation des logements mis en location sans augmenter le cout des loyers et réduire l’accessibilité au logement.